아파트 역전세때 받는 역월세란 무엇인가?

서울부동산정보광장 데이터에 따르면 작년 12월 서울 임대차 거래의 50% 이상이 월세였던 반면, 올해 3월에는 월세 비중이 36%로 크게 감소하였습니다. 하지만, 미국이 기준금리를 여전히 올리고 있는 상황이라 이번달 한국은행이 추가 금리 인상을 할 경우, 다시 전세 수요가 줄어들 가능성도 있는데요. 이렇게 되면, 역전세가 발생하여 세입자가 역월세를 받는 상황이 생길 수 있습니다. 오늘은 역월세란 무엇인지, 언제 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

역월세란 무엇인가?

월세는 세입자가 집에 거주하기 위해 집주인에게 매달 비용을 지불하는 것을 의미하는데요. 역월세는 말 그대로 반대로 세입자가 집에 계속 거주하는 대가로 집주인이 세입자에게 매달 비용을 지불하는 것을 뜻합니다. 도대체 집주인이 왜 그럴까요?

 

역월세, 언제 받게 되는가?

역월세는 보통 지금과 같이 역전세가 발생하는 시기에 집주인이 제안을 하게 됩니다. 역전세란 이전 글에서도 설명했던 것처럼, 집주인이 갭투자를 했는데, 투자 당시보다 전세 계약이 끝나는 2년 후에 전세가격이 하락한 경우를 뜻하는데요. 예를 들어 전세금이 8억에서 6억 5천만 원으로 감소를 하게 되면, 집주인은 1억 5천만 원을 추가로 마련하여 전세 세입자에게 보증금으로 돌려줘야 합니다. 하지만, 1억 5천만 원의 자금을 마련하지 못한다면 전세금을 돌려줄 수 없게 되고, 역월세를 대신 제안하게 됩니다. 

 

역월세, 얼마나 받는가?

 

 

위와 같이, 전세금을 돌려줄 여력이 없을 때 집주인은 역월세를 제안하게 됩니다. 역월세는 보통 기존 전세가격에서 현재 전세가격을 뺀 차액에 대해 이자율을 곱해 이자로 제공합니다. 

 

역월세 금액: (기존 전세가격 - 현재 전세가격) x 이자율 (전세대출이자 or 전월세전환율 참고) / 12

 

이자는 위와 같이 보통 해당 시점의 전세대출이자나 전월세전환율을 참고해서 협의를 하게 됩니다. 지금 기준으로 보면 3.5 ~ 5% 사이에서 협의하는 경우가 많습니다. 하지만, 꼭 이자율이 정해진 것은 아니며 상황에 따라 이자제한법 기준인 연 20% 이하에서 설정할 수 있습니다. 

 

역월세로 계약을 이어가게 되면, 집주인은 전세보증금을 마련할 수 있는 시간을 벌 수 있고, 세입자의 경우 새로운 집을 알아보는 스트레스 없이 이자금을 받으며 2년을 더 살 수 있는 장점이 있습니다. 하지만, 역월세가 세입자에게 무조건 좋은 선택은 아닐 수 있습니다.

 

역월세 수락하기 전 유의할 점

 

역월세 계약시 유의사항

 

역월세 계약을 고려할 때는 위 3가지 사항을 꼭 체크해야 합니다. 먼저 역월세도 소득이기 때문에 세금 발생 이슈가 있습니다. 세법상으로는 이자 소득으로 간주한다고 하는데요. 소득이 높은 사람이라면, 세금 신고 시 타 소득과 합산하여 높은 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서, 역월세 이자율 협의를 할 때 세금에 대한 비용을 고려해서 협의하는 것이 좋습니다.

 

두 번째 리스크는 이자 지급 자체를 제대로 못 받을 수 있다는 것입니다. 역월세를 제안한다는 것 자체가 현재 집주인의 자금 상황이 좋지 못하다는 얘기인데요. 집주인이 매월 현금흐름이 충분한 경우가 아니라면, 이자 지급이 제때에 되지 않을 수 있습니다.

 

이런 경우를 대비해서, 계약서에 이자지급일과 지급 금액을 정확히 명시하고 이자 지급이 얼마나 밀릴 경우, 계약을 해지하고 전세금 전부를 반환한다는 식의 조항을 기입하여 이자 지급 지연 리스크를 방지하는 것이 바람직합니다.

 

위 계약 조항에도 불구하고, 집주인이 역월세도 지급하지 못하여 보증금을 돌려받기 위해 경매로 전환해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력을 가지고 있어야 하는데요. 대항력이란, 임차인이 부동산이 경매로 넘어가더라도 계약한 임대차 기간 동안 거주하고, 전세 보증금도 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

 

이 대항력을 가지기 위해서는 입주 시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 또한, 역월세 계약 시 기존의 보증금 그대로 대항력을 유지하고, 즉시 변제하지 못하는 차액에 대해서만 특정 기간 동안 이자를 지급한다는 문구를 삽입하여 대항력 유지에 대한 부분을 확실히 명시해 두는 것이 안전합니다. 

 

역월세 받는 게 좋은 선택인가?

위와 같은 유의사항이 존재하지만, 그렇다고 또 역월세를 선택하는 것이 무조건 나쁘다고 볼 수는 없습니다. 집주인이 실제로 보증금을 바로 줄 수 없는 상황에서, 경매로 전환하여 보증금을 돌려받으려고 하더라도 시간이 꽤 걸리기 때문에 그동안 전세대출이자는 내면서, 전세 보증금도 못 받는 기간이 길어질 수 있기 때문입니다. 

 

물론, 그럼에도 불구하고 전세가 하락이 2년간 계속 이어질 것이라 생각하거나, 다른 기회비용이 크다고 생각되는 경우에는 역월세를 거절하는 것이 맞습니다. 하지만, 현재 주거지에서 연장하는 것이 나쁜 상황은 아니라면 역월세 계약을 하여 이자 비용을 줄이면서, 집주인이 보증금 반환을 2년 뒤에도 못할 가능성에 대비해 자금 계획을 수립하시는 것이 현명할 수 있습니다. 

 

결론

3월 전세 수요가 다시 회복세에 돌입했다고 하지만, 여전히 금리 인상 가능성이 있는 만큼 안심할 수는 없는 상황입니다. 만약 전세 계약 기간이 만료되어 가는데 집주인이 역월세를 제안한다면, 위 내용 참고하시어 보증금 반환받을 수 있도록 잘 챙기시기 바랍니다. 역월세를 수락할 것인지 말지는 개인의 책임이기 때문에 현명하게 판단하시기 바랍니다.