부동산 공시가격 하락으로 재산세, 종부세 30% 하락한다

국토교통부에서 3월 23일 부동산 공시가격안을 발표하였는데요. 전국 평균 18.6%가 하락하여 역대 최대치로 하락하였다고 합니다. 이에 따라, 공시가격을 기반으로 책정되는 재산세와 종부세 부담이 전반적으로 줄어들 것으로 예상됩니다. 오늘은 공시가격은 왜 하락하였는지 그리고 재산세, 종부세는 작년대비 얼마나 줄어드는지 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

공시가격 왜 하락했나?

공시가격 하락요인은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 공시가격 책정의 기준이 되는 부동산 가격 자체의 하락이고, 두 번째는 부동산 가격에서 공시가격으로 환산하는 비율이 낮아진 것입니다. 각각에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

1) 금리 인상에 따른 부동산 가격 하락

 

종합주택 매매가격지수 (출처: 한국부동산원)

 

한국부동산원 데이터에 따르면, 종합주택 매매가격지수는 2022년 5월을 고점으로 지속적으로 하락하여 현재 21년 1월 수준까지 떨어졌습니다. 물론 부동산 가격, 특히 서울 부동산 가격은 여전히 전국 근로자 3 분위 소득 기준 PIR이 20.8년 정도(84m3 기준)로 소득대비 굉장히 높은 편입니다. 단순하게 얘기하면 3 분위 소득(가구당 연소득 약 6200만 원)이어도, 20.8년 치 소득이 있어야 서울 24평형 평균 아파트 매수가를 마련할 수 있다는 뜻입니다.

 

하지만, 코로나 기간에 가파르게 올랐던 매매가격에 비하면, 어느 정도 과열된 가격이 조정을 받은 것은 사실이고 이에 따라 작년보다 공시가격 또한 하락을 하게 되었습니다. 

 

2) 공시가격 현실화율 69%로 하향 조정

 

 

23년 공시가격(1월1일 기준) = 22년 말 시세 x 23년 현실화율(69%)

 

공시가격은 작년 말 부동산 시세에 현실화율을 곱하여 산정하는데요. 이번에 발표된 공시가격안의 경우, 71.5%였던 현실화율을 69%로 낮춤으로써 공시가격을 더 낮게 책정하였습니다. 대선공약이었던 부동산 보유 부담 완화의 일환으로 조정된 것으로 보입니다. 

 

공시가격 얼마나 하락했나?

그렇다면 실제로 공시가격은 얼마나 하락했을까요? 시, 도별 공동주택 공시가격 변동률은 아래와 같습니다. 

 

공시가격 변동률 (출처: 국토교통부)

 

작년에 상승폭이 컸던 지역들이 전반적으로 올해 공시가격도 많이 하락했는데요. 전국 평균보다 더 많이 공시가격이 하락한 지역은 세종, 인천, 경기, 대구, 대전이었습니다. 서울도 전국 평균만큼은 아니지만 여전히 -17.3%로 많이 빠진 편이었습니다. 

 

공시가격은 왜 중요한가?

그렇다면, 이 공시가격의 하락이 투자자 입장에서 왜 중요할까요? 바로 공시가격이 부동산을 보유할 때 발생하는 보유세(재산세 + 종합부동산세)의 기준시가로서의 역할을 하기 때문입니다. 간단히 얘기하면, 공시가격과 연동해서 재산세와 종부세가 결정된다는 뜻입니다. 그렇기 때문에, 공시가격이 내려가면 부동산을 투자하거나 실거주하며 보유하고 있을때 내야 하는 보유세의 부담이 줄어들게 됩니다. 

 

기준시가와 공시가격의 개념에 대해 궁금하신 분은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 세금 정책 이해하려면 알아야하는 개념(기준시가, 시가표준액, 세대, 주택, 조정대상지역

 

보유세(재산세, 종부세)의 개념과 계산 방법이 궁금하신 경우에는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 세금 종류 이해하기 (취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세)

 

재산세, 종부세 변화폭?

그렇다면 공시가격 하락으로 재산세와 종부세는 구체적으로 어느 정도 감소하게 될까요? 

 

보유세 변동 추정치 (출처: 국토교통부)

 

재산세, 종부세의 경우 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱해야 과세표준을 구할 수 있는데요. 작년 수준을 적용한 1세대 1 주택의 보유세 추정치는 위와 같습니다. 공시가격 10억 정도까지는 종부세가 발생하지 않고, 공시가격 26.7억 수준의 고가의 주택의 경우 290만 원 정도의 종부세가 발생하게 됩니다. 보유세 변동률은 작년대비 약 25~30% 정도 하락할 것으로 예상됩니다. 

 

여기에 만약 올해 공정시장가액비율이 추가로 인하된다면, 보유세 부담은 더 낮아질 수도 있습니다. 재산세는 4월, 종부세는 올해 상반기내에 비율이 확정될 예정이니, 눈여겨봐야 할 것 같습니다. 

 

결론

부동산 가격과 공시가격 현실화율이 동시에 하락하며 공시가격이 전국 평균 -18.61% 하락할 예정입니다. 이에 따라, 1세대 1 주택 기준 보유세(재산세 + 종부세)도 약 25~30% 하락할 것으로 보이는데요. 실소유 혹은 투자용으로 주택 매수를 고려하시는 분이라면 참고하시면 좋을 것 같습니다.